전세 계약시 전입신고와 확정일자로 내 보증금 지키는 방법

 

최근 부동산 전세사기에 대한 기사가 많이
나오고 있는데요. 첫 집 마련을 앞둔 사회초년생이나
신혼부부라면 불안한 마음이 드는 건 사실입니다.

나의 첫 집을 전세로 선택하셨다면 부동산 계약 후
전입신고 확정일자 하나로 나의 보증금과 권리를
지킬 수 있다는 사실을 알고 계셨나요?

부동산 계약 시 중요한 전입신고 확정일자에 대해서
알아보도록 하겠습니다.

전입신고와 확정일자의 중요성

전입신고하기
나의 전세금을 보호하기 위해선 부동산 계약 후
첫 번째로 해야 할 일이 전입신고를 하는 겁니다.
전입신고를 해야 하는 이유는 내가 계약한 주택이
문제가 생겨 경매로 넘어갔을 때 전입신고가 되어있다면 대항력이라는 것이 생기게 됩니다.

대항력이란?
주택을 사용할 수 있는 권리
보증금을 돌려받을 수 있는 권리
대항력이 생기기 위해선 실제로 내가 계약한 집으로
들어가서 살고 있어야 하며 전입신고를 해야 합니다.

전입신고를 한 후 다음날 00시부터 효력이 발생하면서
대항력이 생기게 됩니다.

확정일자받기
전입신고를 하면서 확정일자를 같이 받게 되는데요.
확정일자를 받는 이유는 내가 계약한 집이 문제가 생겨
경매로 넘어갔을 때 우선변제권을 얻기 위해서입니다

우선변제권이란?
1. 전입신고를 통한 대항력
( 계약한 집에 거주 중이고 전입신고를 한 경우 )
2. 확정일자까지 받기

계약한 집이 경매로 넘어갈 경우 법원에서 집을
팔아서 돈을 받아야 하는 사람들에게 나눠주게 되는데
우선변제순위에 따라서 돈을 지급받게 됩니다.

이때 확정일자를 통해서 돈을 돌려받을 수 있는
우선변제순위 안에 들어가게 되고 우선변제권이라
이야기합니다.

대항력이 발생한 시점부터 효력이 발생합니다.

집주인에게 돈을 돌려받지 못한 경우라면?
계약기간이 끝났다고 해도 거주 중인 집에서 짐을
빼시면 안 됩니다. 대항력이 생기는 조건 중 계약한
집에 살고 있어야 대항력이 생기게 된다는 점
꼭! 기억해 주세요

이렇게 해도 전세사기가 나오는 이유 중의 하나는
전입신고를 하고 대항력이 생기는 다음날 00시 안에
은행의 근저당권을 설정하는 집주인들도 있습니다.

나의 효력이 생기는 다음날 00시 안에 근저당권을
설정했기 때문에 우선변제권이 은행의 근저당권으로
들어가면서 내가 계약한 집이 경매로 넘어갔을 때
변제순서가 내 차례까지 오지 않을 수도 있습니다.

이럴 때는! 부동산 계약 시 특약사항으로 대항력이
생기기 전 근저당권을 설정하지 않는다 라는 특약을
넣게 되면 집주인이 근저당권을 설정하게 돼도
계약은 무효처리가 되고 보증금을 지킬 수 있습니다.